Leilão electrónico das Finanças – É possível anular?
É possível anular a compra de um imóvel licitado e adjudicado?

Sim, existem motivos para se poder anular uma licitação de um imóvel adquirido em leilão das finanças, no entanto, existem alguns limites e prazos para o fazer. Será útil fazer uma explicação do regime e explicação dos passos a seguir.

A evolução tecnológica dos meios de pagamento e consulta electrónicos não se limitaram a alterar todo o sistema de compra e venda entre privados, vieram também dar uma nova plataforma ao Estado para ver ressarcir dos seus créditos em sede de execução fiscal. Deste modo, veio a Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro, complementar a forma como poderá proceder às vendas de bens penhorados pela Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”), em sede de execução fiscal.

Por forma a responder à pergunta que serve de base para o presente artigo, cumpre antes de mais analisar a Portaria nº 219/2011, de 1 de Junho, que regula a tramitação do leilão electrónico, e realçar a importância do artigo 248º do Código do Procedimento e Processo Tributário (“CPPT”), que, para além de regular a venda dos bens penhorados, é o artigo de base para a Portaria, na medida em que o número 6 do preceito remete para a Portaria.

Ora, o artigo 248.º do CPPT, no n.º 1, dá primazia ao leilão electrónico como método de venda de bens penhorados, todavia, admite, em segunda linha, a proposta por carta Leilão FInançasfechada quando a sua utilização for impossibilitada, habitualmente, quando não exista venda do bem em leilão electrónico.

A venda por leilão electrónico, decorre num prazo de 15 dias e que o valor base é de 70% do valor determinado no artigo 250.º do CPPT (Exemplo imóveis urbanos o valor de referência é o Valor Patrimonial Tributário). A determinação do valor do bem é efectuada de forma diversa caso se trate de bem imóvel urbano ou rústico ou bem móvel.

No caso de não existirem propostas em sede de leilão electrónico, podemos recorrer à modalidade “proposta por carta fechada”. Nesta modalidade, o prazo para apresentação de proposta decorre durante 15 a 20 dias e o valor base é reduzido para 50% do determinado no artigo 250.º do CPPT.

Os nº 2 e 3 do artigo 248.º materializam as duas modalidades de venda, sendo de realçar a alteração do valor base, que, da venda por leilão electrónico para a proposta por carta fechada, é reduzida em 20% e o alargamento do prazo de 15 dias para de 15 a 20 dias. É evidente, pela redução do valor base e do aumento do prazo para apresentação de proposta, que a A.T. quer que os seus créditos sejam ressarcidos com o máximo de celeridade possível e certeza possível.

Temos por fim, o último recurso da AT, que depende do insucesso dos métodos indicados no nº 2 e 3, para vender o bem objecto de penhora: abertura de novo leilão electrónico, portanto trata-se do segundo leilão sobre o mesmo bem, com prazo de 15 dias para apresentação de proposta, sendo a adjudicação feita à proposta de valor mais elevado.

A lei ainda admite que o dirigente máximo do serviço (Chefe de Finanças) possa determinar a venda numa outra modalidade prevista no Código de Processo Civil. Consequentemente, abre-se em o leque de modalidades de venda, a fim de se concretizar a alienação do bem objecto de penhora com entrada para os cofres do Estado desses valores.

Portaria 219/2011, de 1 de Junho – procedimentos e especificações técnicas a observar na realização da venda de bens penhorados em processo de execução fiscal de venda judicial na modalidade de leilão electrónico

A Portaria nº 219/2011, de 1 de Junho, é composta por nove artigos que, de forma simples e directa, regulam o procedimento de venda electrónica.

O conceito de leilão electróncio, vem definido na Portaria dos leilões electrónicos como sendo: “… «leilão electrónico» representa a modalidade de venda que utiliza meios informáticos para a licitação, através da Internet, na venda de bens em processo de execução fiscal…”.

Já o artigo 3º, no seu nº1, determina que a Direcção-Geral de Impostos (“DGSI”) disponibiliza no portal das finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt/) a consulta dos anúncios de venda de bens que decorram por essa modalidade e a evolução do leilão.

Quanto a quem pode efectuar uma licitação, apenas a podem fazer, os utilizadores registados, sendo considerados como tal, as pessoas autenticadas no portal das finanças com uma palavra chave associada ao seu Número de Identificação Fiscal (“NIF”).

A duração do leilão, é fixada pelo órgão de execução fiscal, sendo obrigatório determinar o dia e as horas de abertura e encerramento do leilão electrónico.

A adjudicação dos bens, é realizada no dia e hora designados pelo órgão de execução fiscal, decide sobre a adjudicação dos bens.

Quem pode assistir à adjudicação? Podem assistir ao acto de adjudicação:

– executado;

– os proponentes;

– os credores citados nos termos do 239º do CPPT ( credores com garantia real e o cônjuge do executado quando a penhora incida sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo); e,

– os titulares de direitos de preferência ou remição (contacte-nos para saber mais sobre o direito de preferência ou remição geral@fslegal.pt) .

O exercício de deveres ou direitos é regulado pelo artigo 253º do CPPT, que trata da tramitação das propostas em carta fechada caso o preço mais elevado seja apresentado por mais que um proponente.

Quando termina o resultado do leilão electrónico, o mesmo é disponibilizado no portal das finanças a todos os proponentes, após realizar a devida autenticação.

Caso licite e não realize o pagamento dentro do prazo?

Na falta de pagamento no prazo legal aplica-se o 825º do Código de Processo Civil, este artigo trata da falta de depósito no âmbito de processo executivo, depositando no Agente de Execução a responsabilidade de decidir a tramitação do processo de venda.

Qual é a sanção de licitarmos um bem e não pagarmos?

Sem prejuízo de outras disposições legais, o não pagamento do preço devido, no prazo determinado legalmente, impede o adjudicatário faltoso de apresentar qualquer proposta em qualquer venda em execução fiscal, durante um período de 2 (dois) anos. Ou seja, não poderá realizar qualquer licitação durante aquele período.

Adicionalmente, releva também o artigo 825º do Código do Processo Civil, que estabelece que a responsabilidade do proponente é também pelo valor que deixou de ser recebido com base na segunda proposta ou melhor proposta de nova venda que vier a ser designada. Desta forma, a responsabilidade também é a título “indemnizatória”, pelo valor que deixou de ser recebido.

E quanto à anulação da compra, em que situações é admitida?

Agora, que já conhecemos as modalidades de venda à disposição de interessado em aquisição de bem em sede de execução fiscal, é tempo de responder em que termos podemos proceder à anulação de venda, este instituto encontra-se disposto no artigo 257º do CPPT.

Assim, poderá ser anulada a venda com base em 3 (três) motivos para a anulação de venda:

  1. Caso a anulação se funde em existência de ónus real sobre o objecto que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o anunciado, o licitante tem no prazo de 90 dias, poderá solicitar a sua anulação;
  2. Quando for invocado fundamento de oposição à execução que o executado não tenha podido apresentar no prazo da alínea a) do artigo 203º, n.º1 do CPPT, terá o prazo de 30 dias,
  3. Nos restantes casos previstos no Código do Processo Civil, prazo de 15 dias.

Assim, perante os motivos possíveis temos de salientar que o motivo muitas vezes apontado e fruto de lapsos de identificação do imóvel, é o de erro sobre o objecto, uma vez que, por vezes, o adquirente licita o imóvel sem conferir as características reais do imóvel.

O legislador vai reduzindo os prazos para anulação da venda consoante a gravidade da situação jurídica que se apresente ao proponente. De qualquer modo, não podemos deixar de notar os reduzidos prazos que o adquirente (dado que nesta fase do procedimento já adquiriu o objecto da execução fiscal) tem para reagir. Supondo que adquire um imóvel e estamos perante erro sobre o objecto porque as qualidades indicadas no anúncio não estão correctas, por exemplo as áreas do imóvel. Neste caso temos prazo de 90 dias para reagir junto da A.T. e durante este prazo teremos de solicitar uma peritagem, a fim de fundamentarmos a nossa posição na acção de anulação de venda, que venha consolidar o nosso entendimento de que as qualidades do imóvel não são compatíveis com as apresentadas no anúncio.

Somos de opinião que a margem de manobra que é dada ao adquirente é curta, caso pretenda proceder à anulação da venda.

A contagem do prazo realiza-se a partir da data da venda ou da que o requerente tome conhecimento do facto que servir de fundamentação à anulação, cabendo ao adquirente fazer prova do conhecimento do facto. Assim, em regra, a conta-se a partir da data da venda, todavia pode o adquirente provar que só tomou conhecimento do facto posteriormente.

Anular venda em leilãoO pedido de anulação de venda terá de ser dirigido ao órgão periférico regional da administração tributária, que terá 45 dias para deferir ou indeferir o pedido. Após o indeferimento, poderá ser interposta uma Acção de Anulação no tribunal administrativo e fiscal competente.

Se ainda não está esclarecido, contacte-nos por forma a saber mais sobre a aquisição de imóveis em leilão das finanças ou para saber como proceder à anulação de venda de imóvel em leilão electrónico das finanças, pode contactar-nos pelo geral@fslegal.pt

Artigo elaborado por:
Rodolfo José Santos e Bernardo Fernandes
O presente artigo é apenas informativo, e não pretende ser de todo exaustivo quanto às matérias aqui tratadas.