Garantia dos imóveis por vícios ou defeitos
Qual o prazo de garantia nas obras num imóvel?

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Garantia dos imóveis por vícios ou  defeitos:

A garantia dos imóveis por vícios ou defeitos, abrange não só os imóveis novos mas também os imóveis usados e ainda os bens e serviços fornecidos no âmbito de  empreitadas. Aplica-se ainda aos proprietários/vendedores que tenham procedido à construção, modificação e ou reparação.

A definição de imóvel vem estabelecida no artº 204.º do Código Civil

O prazo geral de garantia previsto na lei  é de:

  • 5 anos para os imóveis; e,
  • 2 anos para os bens móveis.

Importa ter em conta, que certos bens móveis, quando incorporados na própria construção com caráter de permanência, podem passar a beneficiar do mesmo regime aplicável aos bens imóveis, como por exemplo, as loiças de casa de banho, sanita, lavatório, banheira ou bases de duche ou ainda o bidé, as torneiras, os armários de parede da cozinha, ou outras “coisas” com caráter fixo, como as portas, janelas, portadas e estores, os próprios elevadores, sistema de campainhas ou vídeo porteiro ou outros equipamentos móveis com a mesma natureza.

Já relativamente a outros bens móveis, como por exemplo máquinas de lavar loiça ou de lavar roupa, frigorífico ou outros eletrodomésticos que possam fazer parte de imóvel, como por exemplo na  venda de imóvel com cozinha equipada, parece não existirem dúvidas que o regime de garantia deverá ser o dos bens móveis, ou seja, deverá aplicar-se o prazo de de dois anos.

(cfr artº 1225º do CC sob a epígrafe de imóveis destinado a longa duração)

Prazo e forma para a  reclamação (denúncia) ao abrigo da garantia geral dos imóveis

A reclamação ou denúncia do defeito ao abrigo da  garantia de imóveis deve ser exercida no prazo de um ano,  a contar da data em que o defeito tenha sido detetado, por escrito e  de forma a que o seu envio e receção possa ser comprovado,  sugerindo-se uma das seguintes formas:

  • carta registada com aviso de receção;
  • fax com registo de envio;
  • e-mail com recibo de leitura.

Também no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, prevê um prazo de CINCO anos para o exercício do direito sempre que a desconformidade se manifestar dentro de um prazo de CINCO anos a contar da entrega do bem, no caso de se tratar de um  IMÓVEL

Nota: O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspetos da venda de bens de consumo e das respetivas garantias, veio a ser alterado através do  Decreto-Lei n.º 84/2008 de 21 de Maio, que o republicou com as alterações introduzidas.

Caducidade do exercício do direito:

O prazo para a ação judicial ao abrigo das garantias de  imóveis, caduca decorridos TRÊS  anos a contar da data da denúncia, podendo existir no entanto, causas de suspensão do prazo de caducidade previstas na lei.

Importa aqui ressalvar o fato, de o artº. 1224º (caducidade) e o artº. 1225º (imóveis destinados a longa duração) preverem um prazo inferior para o exercício dos direitos, designadamente de UM ano, enquanto  o prazo  previsto no  nº  3 do Art.º 5º A do D.L. 67/2003 de 8 de Abril é de TRÊS anos, devendo ser este o prazo a ter em conta.

Garantia dos Serviços – Empreitada:

Relativamente à garantias dos serviços, como é o caso  da empreitada, é aplicável com as necessárias adaptações, o regime das garantias atrás exposto:

Já quanto ao regime das empreitadas relativa a imóveis, existem regras específicas para a denúncia dos defeitos e do exercício dos direitos, designadamente:

  • A denúncia dos defeitos deverá ser feita dentro do prazo de TRINTA dias a contar do seu conhecimento, sob pena de caducidade;
  • Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização, caducam se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva.

Nota: O presente artigo tem caráter geral, é meramente opinativo, pelo que não tem caráter vinculativo, devendo cada caso ser analisado em concreto.

Artigo elaborado por José Fonseca Santos